Własność czy najem? Trzy scenariusze rynku do 2040

Jak może wyglądać rynek mieszkaniowy w Polsce w 2040 roku?

Raport Living 2040 nie stawia jednej prognozy. Na podstawie danych GUS, NBP, AMRON-SARFiN, Eurostatu, badania Inquiry i raportów branżowych opisuje trzy scenariusze rozwoju rynku do 2040 roku: ostrożny, zrównoważony i dynamiczny. Każdy pokazuje inne tempo zmian, od rynku zachowawczego po otwarty i konkurencyjny ekosystem inwestycyjny. Autorzy podkreślają, że to nie prognozy, lecz mapy możliwych ścieżek.

Punkt wyjścia jest dobrze znany. Na koniec 2024 roku Polska miała niemal 16 mln mieszkań, a w samym 2024 roku oddano ok. 200 tys. nowych. 66% Polaków mieszka we własnym lokalu, 15% wynajmuje, a najem instytucjonalny to ok. 25 tys. lokali, czyli ułamek zasobu.

Własność czy najem: jaka będzie struktura rynku?

Najważniejsza różnica między scenariuszami dotyczy proporcji między własnością a najmem. W każdym z nich własność pozostaje dominującą formą, ale jej udział w 2040 roku wynosi od 80% w scenariuszu ostrożnym do 65% w zrównoważonym.

Scenariusz	Własność	Najem prywatny	Najem instytucjonalny
Ostrożny	80	15	5
Zrównoważony	65	25	10
Dynamiczny	w pełnym raporcie

Pasek: scenariusz zrównoważony. Źródło: raport Living 2040, rozdział 13 „Scenariusze przyszłości do 2040”.

To ważny kontekst dla deklaracji z badania. 79% Polaków traktuje własne mieszkanie lub dom jako docelową formę zamieszkania do 2040 roku. Jednocześnie 41% osób w wieku 18–35 lat uważa, że własność nie jest warunkiem stabilizacji życiowej. Scenariusze pokazują, jak te dwie tendencje mogą się ułożyć w zależności od gospodarki i polityki.

Co zakładają scenariusze ostrożny i zrównoważony?

Scenariusz ostrożny to stabilny, lecz powolny rozwój. Wysokie koszty budowy i finansowania ograniczają inwestycje, dostępność kredytów pozostaje niska, deweloperzy skupiają się na projektach o pewnym popycie, a inwestorzy instytucjonalni działają zachowawczo. Raport opisuje go jako scenariusz bezpieczeństwa, nie innowacji.

Scenariusz zrównoważony zakłada umiarkowany wzrost gospodarczy, stabilne warunki finansowe i rosnące znaczenie ESG. Rynek dojrzewa, relacja między własnością a najmem się równoważy, budownictwo staje się bardziej efektywne, a miasta lepiej planują przestrzeń i infrastrukturę.

Obszar	Ostrożny	Zrównoważony
Wzrost zasobu mieszkaniowego	+10–15%	+25–30%
Koszty budowy	rosną o 40%	stabilizacja po 2030 r.
ESG	wolne wdrożenie	standard branżowy
Kapitał zagraniczny (udział w rynku inwestycyjnym)	10–15%	20–25%
Luka mieszkaniowa	utrzymuje się	maleje o ok. 20%
Charakter rynku	zachowawczy	dojrzały

Źródło: raport Living 2040, rozdział 13 „Scenariusze przyszłości do 2040”. Scenariusz dynamiczny jest w pełnym raporcie.

W scenariuszu zrównoważonym raport zakłada też, że czynsze realnie wzrosną o 25–30%, w ślad za poprawą standardów mieszkań.

Który scenariusz jest najbardziej prawdopodobny?

Według autorów raportu najbardziej prawdopodobny jest scenariusz zrównoważony. Tempo zmian może jednak przyspieszyć wraz ze stabilizacją stóp procentowych i rozwojem sektora najmu instytucjonalnego. Tak samo ocenia to w raporcie Grzegorz Tomaszewski, prezes PFR Nieruchomości: według niego czeka nas stopniowy, ale konsekwentny rozwój PRS, większa rola najmu i modernizacji istniejącego zasobu oraz silniejsze powiązanie mieszkalnictwa z polityką miejską i klimatyczną.

„A teraz próbujemy sobie wyobrazić nasze nastoletnie dzieci, które w 2040 r. staną przed wyborami mieszkaniowymi, czy też ludzi będących obecnie w średnim wieku, którzy za chwilę będą myśleć o komforcie swojej starości. Wizja, w której młodzi biorą mieszkanie w swoisty leasing, a starsi korzystają z rozwiązań senior living, jest całkiem realna.”

Od czego zależy, który scenariusz się spełni?

Raport wymienia czynniki, które będą kształtować rynek: demografię, gospodarkę, politykę publiczną, koszty budowy, napływ kapitału i tempo transformacji ESG. Część z nich jest dość przewidywalna. Liczba ludności maleje, ale liczba gospodarstw domowych rośnie, a osoby 65+ będą w 2040 roku stanowić ok. 30% mieszkańców. Inne, jak stopy procentowe czy sytuacja geopolityczna, mogą się zmienić szybko.

Dużą rolę odegrają regulacje. Raport podkreśla, że Polacy coraz częściej oczekują od państwa stabilności przepisów, a nie doraźnych programów wsparcia, i że to właśnie przewidywalne otoczenie prawne zdecyduje o dojrzałości rynku w 2040 roku.