Najem instytucjonalny w Polsce

Co to jest najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny (PRS, z ang. private rented sector) to mieszkania na wynajem, których właścicielem jest jeden podmiot, np. fundusz albo wyspecjalizowana spółka, zarządzający nimi profesjonalnie. Raport Living 2040 podkreśla, że ten model zapewnia stabilność, przewidywalność kosztów i transparentne zasady. To elementy szczególnie ważne, gdy mobilność staje się potrzebą, a niekiedy wymuszoną strategią.

W raporcie pojawia się też skrót BTR (build-to-rent), czyli budynki od początku projektowane i budowane pod wynajem. Oba pojęcia opisują ten sam segment: mieszkania, które nie trafiają do sprzedaży, tylko zostają w rękach jednego właściciela.

Ile mieszkań PRS jest w Polsce?

Według danych Savills i CRIDO, na które powołuje się raport, na koniec 2025 roku w Polsce funkcjonowało ok. 25 tys. lokali PRS. Kolejne ok. 7 tys. było w budowie, a ok. 4 tys. na etapie planowania. Jeśli te projekty powstaną, do 2028 roku zasób najmu instytucjonalnego może przekroczyć 36 tys. lokali.

Segment	Dziś	W budowie lub w planach
Najem instytucjonalny (PRS)	ok. 25 tys. (koniec 2025)	ok. 11 tys. (ponad 36 tys. do 2028)
TBS / SIM	ok. 110 tys. (2024)	ok. 25 tys.

Źródło: raport Living 2040, rozdział 9 (dane Savills i CRIDO oraz BGK).

To szybki wzrost, ale wciąż mała skala. W całym zasobie, liczącym na koniec 2024 roku niemal 16 mln mieszkań, PRS odpowiada za ok. 0,1%. Grzegorz Tomaszewski, prezes PFR Nieruchomości, mówi w raporcie, że popyt zdecydowanie przewyższa podaż: pustostany rzędu kilku procent i obłożenie sięgające niemal stu procent u największych operatorów pokazują, że barierą nie jest brak najemców, lecz tempo procesów inwestycyjnych i dostępność finansowania.

Czym PRS różni się od najmu prywatnego i TBS?

W najmie prywatnym właścicielem jest zwykle osoba fizyczna z jednym lub kilkoma mieszkaniami, a warunki zależą od niej. W PRS wynajmującym jest firma, która zarządza całym budynkiem, więc zasady umowy i obsługa są takie same dla wszystkich lokatorów. Raport zwraca uwagę, że wraz z rozwojem sektora postępuje standaryzacja warunków najmu i profesjonalizacja obsługi.

TBS i SIM to z kolei mieszkalnictwo społeczne. Ma zapewniać mieszkania o umiarkowanym czynszu osobom, które nie kwalifikują się do najmu komunalnego, ale nie stać ich na kredyt hipoteczny. Według BGK w 2024 roku działało ok. 110 tys. takich lokali, czyli wciąż poniżej 1% zasobu.

Dla kogo jest najem instytucjonalny?

Najem przestaje być jedynie etapem przejściowym. Dla części osób staje się świadomie wybieranym modelem życia, który daje elastyczność, brak długoterminowych zobowiązań i mniejsze ryzyko finansowe. Jednocześnie rośnie grupa osób, które zostają w najmie nie z wyboru, lecz z konieczności, przez ograniczoną dostępność kredytu i wysokie ceny mieszkań. W obu sytuacjach respondenci badania Living 2040 dostrzegają wartość profesjonalnie zarządzanego najmu.

Zmienia się też podejście młodszych. 41% osób w wieku 18–35 lat deklaruje, że własność mieszkania nie jest warunkiem stabilizacji życiowej. Wśród czterech typów mieszkańców 2040 opisanych w raporcie najem najczęściej wybierają „Mobilni cyfrowi” (najem, coliving), a „Miejscy wygodni” łączą własność z PRS.

„Średni wiek najemcy w mieszkaniach znajdujących się w portfelu spółki wynosi około 45 lat, co jednoznacznie wskazuje, że najem instytucjonalny staje się realnym i świadomym wyborem także dla osób w średnim wieku.”

Jakie są zalety i wady najmu instytucjonalnego?

Raport wymienia po stronie zalet stabilność prawną i organizacyjną, przewidywalne koszty i jasne zasady przy zachowaniu swobody decyzji. Dla osób, które często zmieniają pracę lub miasto, to sposób na mieszkanie bez wieloletniego kredytu.

Ograniczenia też są widoczne. Polacy wciąż mocno przywiązują się do własności: dziś 66% mieszka we własnym lokalu, a 15% wynajmuje, i nawet młode pokolenia deklarują wyraźną przewagę własności nad najmem. Opinie o samym PRS są podzielone: część osób obawia się komercjalizacji rynku najmu, inni widzą w nim szansę na profesjonalizację i stabilność. Raport podkreśla, że sukces segmentu w 2040 roku zależy od jakości regulacji: przejrzystych, przewidywalnych i równoważących interesy lokatorów i inwestorów.

Ile najmu instytucjonalnego będzie w 2040 roku?

Raport opisuje trzy scenariusze rozwoju rynku do 2040 roku, oparte na danych GUS, NBP, AMRON-SARFiN i Eurostatu oraz na badaniu Open Format. W każdym z nich formy najmu, współdzielenia i krótkoterminowych umów współistnieją z własnością.

Scenariusz	Własność	Najem prywatny	Najem instytucjonalny
Ostrożny	80	15	5
Zrównoważony	65	25	10
Dynamiczny	w pełnym raporcie

Pasek: scenariusz zrównoważony. Źródło: raport Living 2040, rozdział 13 „Scenariusze przyszłości do 2040”.

Autorzy raportu za najbardziej prawdopodobny uznają scenariusz zrównoważony. Zakłada on, że inwestorzy instytucjonalni stopniowo zwiększają udział, a relacja między własnością a najmem się równoważy.