Jak starzenie się Polaków zmieni rynek mieszkaniowy?

Jak szybko starzeje się Polska?

Według prognoz GUS w ciągu najbliższych 15 lat liczba osób starszych będzie rosła najszybciej ze wszystkich grup wiekowych. Udział osób w wieku 65+ wzrośnie z 19% w 2023 roku do ok. 30% w 2040 roku. Polska zaczyna poniżej średniej unijnej, ale ją dogoni i przegoni, bo tempo przybywania seniorów jest u nas wyższe niż w większości krajów regionu.

Rok	Polska	UE-27
2023	19%	21%
2030	24%	25%
2040	30%	29%

Źródło: GUS (2023), Eurostat EUROPOP2023 (raport Living 2040, rozdział 1).

Zmienia się też najstarsza grupa. Liczba osób 80+ zwiększy się o ponad milion: z 1,8 mln do ok. 2,9 mln. Mediana wieku Polaków osiągnie w 2040 roku 48 lat, wobec 42 lat dziś. Raport przytacza też dłuższą perspektywę: do 2050 roku populacja Polski może skurczyć się do ok. 33,2 mln, a 40,4% mieszkańców będzie w wieku senioralnym.

Czy mniej mieszkańców oznacza mniejszy popyt na mieszkania?

Nie wprost. Populacja maleje, ale liczba gospodarstw domowych rośnie. Według prognoz przytoczonych w raporcie co czwarte gospodarstwo domowe będzie jednoosobowe, a większość z nich będą tworzyć seniorzy. Średnie gospodarstwo w Polsce liczy dziś ok. 2,9 osoby, wobec ok. 2,3 w UE, więc potrzeba więcej przestrzeni na osobę pozostanie istotna, nawet przy spadku liczby ludności.

Zmieni się raczej to, jakich mieszkań szukamy i gdzie. Raport wymienia wśród konsekwencji większe znaczenie mieszkań bez barier, infrastruktury opiekuńczej i segmentu senior living. Coraz większą grupę kupujących i najemców będą stanowić osoby starsze, które oczekują przestrzeni bez barier, blisko usług i opieki zdrowotnej. Zmieni się więc także definicja „dobrej lokalizacji”.

Jakich mieszkań potrzebują seniorzy?

Raport wskazuje kilka cech, które z udogodnień stają się standardem: windy, szersze korytarze i drzwi, brak progów, intuicyjny układ i usługi w zasięgu pieszym. Ergonomia, dostępność komunikacyjna i bliskość usług zdrowotnych stają się równie ważne jak metraż czy lokalizacja.

Liczy się też elastyczność. Mieszkanie, które da się łatwo przearanżować, łatwiej dostosować do kolejnych etapów życia. W perspektywie 2040 roku raport opisuje mieszkania, które „rosną i kurczą się” razem z mieszkańcem. Architekt Mateusz Świętorzecki dodaje w raporcie, że starzenie się społeczeństwa i rosnąca liczba jednoosobowych gospodarstw wzmocnią nurt współdzielenia. Mieszkańcy będą potrzebować więcej przestrzeni wspólnych: dostępnych, bezpłatnych i codziennych.

Czym jest projektowanie uniwersalne?

To podejście, w którym budynek projektuje się tak, by każdy mógł z niego korzystać samodzielnie: osoby z niepełnosprawnościami, seniorzy, rodzice z wózkami i dzieci. Agnieszka Karwala ze Skanska Residential opisuje w raporcie, jak to wygląda w praktyce: lekko otwierane drzwi, brak progów, równe nawierzchnie, windy o wymiarach co najmniej 110 × 140 cm z oznaczeniami w alfabecie Braille’a i sygnalizacją dźwiękową. W certyfikowanych inwestycjach spółki aż 40% lokali przygotowuje się tak, by można je było bez trudu dostosować do potrzeb osób z niepełnosprawnościami.

„Certyfikacja »Obiekt bez barier« to dla nas świadomy wybór. Jest bardziej rygorystyczna niż polskie przepisy budowlane, ale dzięki niej tworzymy miejsca, które realnie odpowiadają na potrzeby osób o bardzo różnym stopniu sprawności.”

Jakie formy mieszkań dla seniorów opisuje raport?

Raport nie zakłada jednego modelu. Wymienia mieszkania wspierane, osiedla z infrastrukturą opiekuńczą i segment senior living, a w mniejszych ośrodkach łączenie mieszkalnictwa z usługami zdrowia i opieki. Według raportu efektywna polityka mieszkaniowa w 2040 roku nie będzie mogła pomijać starzenia się społeczeństwa, bo to ono zadecyduje o strukturze popytu i funkcjach przestrzeni mieszkaniowej.

Starsi to też coraz częściej najemcy, a nie tylko właściciele. Według PFR Nieruchomości średni wiek najemcy w jej portfelu to około 45 lat. Anna Zachara-Widła z Nieruchomosci-online.pl uważa w raporcie za całkiem realną wizję, w której młodzi biorą mieszkanie w swoisty leasing, a starsi korzystają z rozwiązań senior living.